Ustanovenia o nájme bytu

Ustanovenie § 685 až 716 sú osobitnými ustanoveniami o nájme bytu. Keďže sú upravené vo štvrtom oddiele siedmej hlavy Občianskeho zákonníka o nájomne zmluve, predstavujú osobitné ustanovenia vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam o nájomnej zmluve (§ 663 až 684), ktoré upravujú nájom bytu. Pokiaľ sú určité otázky upravené aj všeobecnými ustanoveniami o nájomnej zmluve, aj osobitnými ustanoveniami o nájme bytu, osobitné ustanovenia o nájme bytu majú prednosť pred použitím všeobecných ustanovení o nájomnej zmluve.

Osobitné ustanovenia o nájme bytu vychádzajú z novej koncepcie nájmu bytu, ktorá je odlišná od prv platného inštitútu osobného užívania bytu (do konca roku 1991). Osobné užívanie bytu vznikalo síce dohodou o odovzdaní a prevzatí bytu do osobného užívania (§ 155 v pôvodnom znení), avšak táto dohoda sa mohla uzavrieť iba po predchádzajúcom rozhodnutí o pridelení bytu vydanom miestnym národným výborom alebo iným orgánom príslušným podľa predpisov o hospodárení s bytmi (§ 154 ods. 1 v pôvodnom znení). Byty sa teda rozdeľovali administratívno-direktívnymi metódami a vlastník domu sa musel pri uzavieraní dohôd o odovzdaní a prevzatí bytu do osobného užívania podriadiť týmto metódam. To malo za následok nielen obmedzenie práv vlastníka domu, ale viedlo aj k degradácii občianskoprávnej dohody na akceptáciu podmienok ustanovených v administratívnom akte pridelenia bytu. Tento spôsob vzniku práva užívania bytu nebol v podmienkach trhového hospodárstva prijateľný, a preto bol nahradený novým spôsobom vzniku nájomného pomeru na základe slobodnej nájomnej zmluvy k bytu. Novela Občianskeho zákonníka z roku 1991 zrušila predovšetkým zákon č. 41/1964 Zb. o hospodárení s bytmi (§ 878 bod 2) a všetky dovtedy existujúce práva osobného užívania bytu vzniknuté podľa predchádzajúcich predpisov zmenila na nájom podľa nových predpisov. Spoločné užívanie bytu a spoločné užívanie bytu manželmi vzniknuté podľa predchádzajúcich predpisov sa zmenili na spoločný nájom (§ 871 ods. 1).

Nové osobitné ustanovenia o nájme bytov vychádzajú z toho, že nájom bytu vznikne na základe nájomnej zmluvy uzavretej medzi prenajímateľom (vlastníkom domu alebo bytu) a nájomcom. Zmluva sa uzaviera slobodne na základe rozhodnutia oboch zmluvných strán, bez predchádzajúceho rozhodnutia určitého orgánu o pridelení bytu. Iba pri niektorých osobitných kategóriách bytov (pozri § 685 ods. 3) sa pri uzavretí nájomnej zmluvy ráta so súhlasom určitého orgánu alebo iného subjektu, ktorý má záujem na tom, aby sa tieto byty dostali do užívania tých osôb, ktorým majú vzhľadom na ich osobitné určenie slúžiť (pozri § 1 ods. 4, § 2 ods. 3 zákona SNR č. 189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami).

Charakteristickým znakom bytového nájmu je skutočnosť, že bytový nájom je chráneným nájmom. Tým sa odlišuje od všetkých ostatných nájmov, ktoré sú síce tiež chránené, avšak nie v takom zmysle ako nájom bytu. Nájom bytu je totiž súčasne znakom sociálneho postavenia a sociálnej istoty každého občana. Nájom bytu poskytuje občanovi možnosť uspokojovať základnú potrebu bývania, a preto občana možno zabezpečenia tejto základnej potreby pozbaviť iba za osobitných podmienok ustanovených v zákone. Výpoveď z nájomného pomeru je možná iba z dôvodov taxatívne uvedených v zákone. Nájomca je aj po výpovedi chránený tým, že zákon mu priznáva právo na tzv. bytovú náhradu, či už vo forme náhradného bytu alebo náhradného ubytovania (§ 712). Zo sociálneho hľadiska je teda o nájomcu bytu postarané aj pre prípad skončenia bytového nájmu výpoveďou. Táto veľmi intenzívna ochrana nájomcu bytu je zatiaľ nevyhnutná, pretože dosiaľ nebol vytvorený voľný trh bytov s dostatočným množstvom bytov. Intenzívnu ochranu až po zabezpečenie bytovej náhrady zákon, prirodzene, poskytuje len takým nájomným pomerom, ktoré vznikli na základe nájomnej zmluvy bez časového určenia a ktoré majú zabezpečiť dlhodobé uspokojovanie bytových potrieb nájomcu a jeho rodiny. Bytové náhrady sa poskytujú pri časovo obmedzenom trvaní nájomného pomeru, resp. pri niektorých osobitných druhoch nájmov len výnimočne (pozri § 4 cit. zákona SNR č. 189/1992 Zb.).

V odseku 1 je vyjadrená zásada, že nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou uzavretou medzi prenajímateľom a nájomcom. Prenajímateľom je spravidla vlastník domu, v ktorom sa byt nachádza. Môže ním byť však aj vlastník bytu, ktorý ho nadobudol do vlastníctva, či už podľa zákona SNR č. 182/1992 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov alebo podľa § 22 a nasl. zákona č. 42/1992 Zb. o úprave majetkových vzťahov a vyporiadaní majetkových nárokov v družstvách v znení neskorších predpisov alebo podľa predtým platných predpisov (pozri zákon č. 52/1966 Zb. o osobnom vlastníctve bytov v znení neskorších predpisov). Nájomcom môže byť fyzická alebo právnická osoba. Nájomcami služobných bytov, bytov osobitného určenia a bytov v domoch osobitného určenia môžu byť len osoby uvedené v § 1 ods. 4, v § 2 ods. 3 a v § 3 ods. 3 cit. zákona SNR č. 189/1992 Zb. Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez uvedenia doby užívania. Ak bola nájomná zmluva uzavretá bez určenia doby užívania, nájom bytu je chránený. Nájomná zmluva uzavretá na dobu určitú zakladá chránený nájom len za podmienok ustanovených v § 4 cit. zákona SNR č. 189/1992 Zb.

Nájomná zmluva o nájme bytu je uzavretá, ak sa zmluvné strany dohodli na jej obsahu. Iba výnimočne sa na platnosť zmluvy vyžaduje súhlas ďalšej osoby. Takáto výnimka platí pri služobných bytoch, kde sa vyžaduje súhlas orgánu alebo fyzickej alebo právnickej osoby, pre ktorú nájomca vykonáva prácu, ak tento orgán alebo fyzická a právnická osoba nie je zároveň prenajímateľom (§ 1 ods. 4 zákona SNR č. 189/1992 Zb.). Pri bytoch osobitného určenia je na uzavretie nájomnej zmluvy potrebný súhlas orgánu alebo inej právnickej osoby, v prospech ktorej sú byty osobitného určenia vystavané alebo zriadené, ak tento orgán alebo právnická osoba nie je zároveň prenajímateľom.

Obsah nájomnej zmluvy o nájme bytu podrobnejšie upravuje § 686. V § 685 ods. 1 sa uvádza, že nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a stavu bytu. Ide o opakovanie toho, čo je uvedené aj v § 686, kde sa hovorí "mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu". V oboch prípadoch je opis príslušenstva a stavu bytu formulovaný iba ako prirodzená obsahová zložka zmluvy. To však neznamená, že ak táto zložka zmluvy chýba, je neplatná.

Na platnosť nájomnej zmluvy o nájme bytu Občiansky zákonník nepredpisuje žiadnu formu. Možno ju teda uzavrieť v akejkoľvek forme. Vzhľadom na to, že nájomný pomer k bytu má spravidla trvať dlhšiu dobu, odporúča sa túto zmluvu uzavrieť v písomnej forme.

Ustanovenie odseku 2 sa vzťahuje na nájom družstevných bytov. Stanovy bytových družstiev podrobnejšie upravujú, s kým môže bytové družstvo uzavrieť nájomnú zmluvu o užívaní družstevného bytu. Pôvodne boli tieto otázky upravené v tzv. vzorových stanovách stavebných bytových družstiev. Po transformácii stavebných bytových družstiev a po ich začlenení do všeobecnej úpravy družstiev v Obchodnom zákonníku má dnes každé bytové družstvo svoje vlastné stanovy (pozri § 224 a nasl. OBZ). Podľa § 226 OBZ stanovy družstva okrem iného musia obsahovať aj ustanovenie o vzniku a zániku členstva, o právach a povinnostiach členov k družstvu a družstva k členom. V rámci týchto ustanovení musí byť tiež upravené, za akých podmienok má člen družstva právo na uzavretie nájomnej zmluvy o nájme družstevného bytu.

Citovaný zákon SNR č. 189/1992 Zb. vymedzuje, čo treba považovať za služobný byt (§ 1 ods.1 až 3), za byty osobitného určenia (§ 2 ods. 1 a 2) a byty v domoch osobitného určenia (§ 3 ods. 1 a 2). Už v predchádzajúcom odseku sme vysvetlili, kto môže byť nájomcom týchto bytov, resp. so súhlasom koho sa nájomné zmluvy o nájme týchto bytov uzavierajú. Občiansky zákonník ráta len s uvedenými tromi osobitnými druhmi nájmov bytov. Novela Občianskeho zákonníka neprevzala predtým existujúcu ďalšiu kategóriu bytov slúžiacich na trvalé ubytovanie pracovníkov organizácie. Užívanie týchto bytov novela zmenila na nájom služobného bytu, pokiaľ tieto byty spĺňajú kritériá ustanovené zákonom pre služobné byty; ak tieto podmienky nie sú splnené, takéto osobné užívanie sa mení na nájom (§ 871 ods. 4). Či tieto byty spĺňajú podmienky služobných bytov, treba posudzovať podľa § 1 ods. 2 a 3 cit. zákona SNR č. 189/1992 Zb.

(komentár ASPI)