Podnájom bytu

Podnájom môže vzniknúť len zmluvou o podnájme uzavretou medzi nájomcom bytu a podnájomníkom. Nemôže teda vzniknúť zmluvou medzi vlastníkom domu alebo bytu a nájomcom. V takom prípade totiž vždy ide o nájomnú zmluvu, a nie o zmluvu o podnájme. Zmluva o podnájme sa môže vzťahovať tak na celý byt nájomcu, ako aj na jeho časť. Podnájom bytu sa vyskytuje zriedkavejšie, pretože poskytnutie celého bytu nájomcom do podnájmu inej osobe je spravidla v rozpore so základnou povinnosťou nájomcu užívať byt (pozri § 689). Nájomca môže preto celý byt prenechať inému do podnájmu len vtedy, keď z vážnych dôvodov nemôže byt užívať sám. Podnájom časti bytu (jednej obytnej miestnosti, prípadne viacerých miestností, nie však celého bytu) nie je v rozpore so základnou povinnosťou nájomcu užívať byt sám, resp. s príslušníkmi svojej domácnosti.

Zmluva o podnájme môže byť dohodnutá na dobu určenú v zmluve alebo bez časového určenia. Zmluva o podnájme nie je viazaná na určitú formu, možno ju však uzavrieť iba s písomným súhlasom prenajímateľa bytu (t.j. vlastníka domu alebo bytu). Bez tohto súhlasu je zmluva neplatná. V poslednej vete odseku 1 sa ustanovuje, čo zmluva o podnájme upravuje. Nejde o výpočet všetkých obsahových zložiek, ale len tej, ktorá sa týka skončenia podnájmu. Podľa tohto ustanovenia zmluva o podnájme upravuje podmienky skončenia podnájmu, najmä možností dať výpoveď zo strany prenajímateľa; ak sa nedohodlo inak, platí, že podnájom možno vypovedať bez uvedenia dôvodov v trojmesačnej lehote podľa § 710 ods. 3. To znamená, že podnájom sa skončí posledným dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom výpoveď došla podnájomníkovi. Zmluva o podnájme má mať aj ďalšie obsahové náležitosti, najmä vymedzenie predmetu podnájmu, výšku podnájomného, t.j. odplaty za užívanie bytu alebo jeho časti, určenie podielu na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo jeho časti a určenie doby trvania podnájmu.

V odseku 2 je upravená otázka, kedy možno súhlas prenajímateľa bytu nahradiť súdnym rozhodnutím. Možno tak urobiť na návrh nájomcu, ktorý zo závažných dôvodov nemôže byt dlhší čas sám užívať a ak prenajímateľ bez závažných dôvodov nesúhlasí s tým, aby prenajatý byt alebo jeho časť nájomca prenechal inému do podnájmu.

Ak bol podnájom dojednaný na určitú dobu, skončí sa tiež uplynutím tejto doby. Zo slova "tiež" možno vyvodiť záver, že podnájom dojednaný na určitú dobu sa môže skončiť aj iným spôsobom, napríklad výpoveďou alebo vzájomnou dohodou účastníkov.

Ochrana podnájomníka nesiaha tak ďaleko ako ochrana nájomcu bytu. Po skončení podnájmu podnájomník nemá právo na náhradný podnájom. Toto ustanovenie však nebráni tomu, aby nájomca dobrovoľne poskytol podnájomníkovi náhradný podnájom.

(komentár ASPI)