Aktualizované znenie

Nájomná zmluva (o prenájme) v zmysle zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník

vytvorte si vlastnú nájomnú zmluvu (zmluvu o prenájme) rýchlo a správne

Hodnotenie:
/ 5
Vaše hodnotenie: / 5

Judikatúra k nájomnej zmluve

Otázku vymaľovania bytu a znášania nákladov s tým spojených treba riešiť so zreteľom na ustanovenie § 161 ods. 1 OZ (teraz § 687 ods. 1 - pozn. autora). Keďže byt má organizácia odovzdať v stave spôsobilom na riadne užívanie, užívateľ má právo požadovať, aby mu bol odovzdaný hygienicky nezávadný a aj esteticky vyhovujúci byt. Na to isté má nárok aj organizácia po uvoľnení bytu. Byt má byť teda vymaľovaný aspoň základným náterom. Ak užívateľ prevzal byt vymaľovaný, musí ho takisto odovzdať organizácii pri vyprataní opäť vymaľovaný.

R 14/1978 (s. 127)

V konaní pred súdom sa podľa ustanovenia § 161 ods. 1 OZ možno domáhať toho, aby majitelia domu udržiavali byt v stave spôsobilom na riadne užívanie (v súlade s kolaudovaným stavom). Stavebný úrad môže v zmysle ustanovení stavebného zákona (zákon č. 50/1976 Zb.) dávať vlastníkovi stavby záväzné pokyny nielen na udržiavanie stavby v riadnom a užívateľnom stave, ale tiež nariaďovať úpravy nevyhnutné z dôvodu všeobecného záujmu (§ 87 zákona č. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov). Okruh toho, čo môže majiteľovi domu na základe žaloby užívateľa bytu nariadiť súd a čo mu z hľadiska stavebných predpisov môže nariadiť stavebný úrad, nie je zhodný. O splnenie toho, čo ide nad rámec povinností vyplývajúcich z ustanovenia § 161 OZ (teraz § 687 - pozn. autora), by bolo možné žalovať, ak sa na to majiteľ domu zaviazal zmluvne nad rámec svojej zákonnej povinnosti.

Z IV (s. 528)

Aby kúpeľňa mohla splniť svoj účel, musí byť vybavená zariadením na ohriatie vody. Keď sa však v rámci služieb, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním bytu, dodáva aj do kúpeľne bytu vykurovaného ústredným kúrením teplá voda, je tým nahradené vybavenie kúpeľne zariadením na ohrievanie vody.

Z VI (s. 553)

K službám, poskytovanie ktorých je spojené s užívaním bytu, patrí aj dodávka tepla a teplej vody v domoch vybavených ústredným (diaľkovým) kúrením a zariadením na dodávku teplej vody. Keďže ide o taký druh služieb, pri ktorom je výška úhrady podľa osobitných predpisov závislá od skutočností, ktoré sa menia, v dohode o užívaní bytu sú určené iba preddavky na úhradu týchto služieb.

R 14/1978 (s. 130 až 132)

Ak užívateľ bytu sám odpojí radiátory ústredného kúrenia vo svojom byte bez dohody s vlastníkom domu, nezbavuje sa tým povinnosti platiť úhradu za poskytovanie ústredného kúrenia. Ak nejde o byt s dodávkou teplej vody, nedostatok zariadenia na ohrievanie vody v kúpeľni znamená neúplnosť a nedostatok základného prevádzkového zariadenia bytu. Len v takomto prípade by bol daný nárok voči majiteľovi na odstránenie tohto nedostatku a na také vybavenie kúpeľne, ktoré by umožňovalo ohrievanie vody, a tým aj riadne užívanie bytu.

R 29/1982

Výrokom, že účastník je povinný vysťahovať sa z bytu po pridelení (teraz zabezpečení - pozn. autora) náhradného bytu, prípadne náhradného ubytovania, upravuje súd (§ 160 ods. 3 OSP) lehotu na plnenie povinnosti uloženej rozsudkom.

R 38/1966

Ak vzniknú pochybnosti o charaktere obývaných miestností, patrí rozhodnutie o tom, či ide, alebo nejde o byt, do príslušnosti správneho orgánu. V takom prípade však nestačí iba vyjadrenie odboru výstavby podľa správneho poriadku alebo posudok, ale musí ísť o rozhodnutie vydané podľa správneho poriadku. Zistenie, či ide, alebo nejde o byt, má rozhodujúci význam pre posúdenie nároku žalovaného na náhradný byt alebo náhradné ubytovanie. Ak nejde o byt, nemôže ani vzniknúť právo na náhradný byt.

R 79/1966

Lehoty na vysťahovanie z bytu treba určiť tak, aby boli primerané a aby vysťahovanie z bytu so zreteľom na lehoty prepravných organizácií bolo možné uskutočniť, teda aspoň 15 dní po pridelení (teraz zabezpečení - pozn. autora) náhradného bytu alebo náhradného ubytovania.

R 14/1978

Ak bolo právoplatným rozhodnutím súdu zrušené právo osobného užívania bytu a užívateľovi bytu bolo uložené vypratať ho po pridelení náhradného bytu (náhradného ubytovania) a ak neskôr dôjde k zmene pomerov, takže viazať vysťahovanie na pridelenie tejto náhrady za byt by bolo zneužívaním práv proti záujmom spoločnosti alebo spoluobčanov, alebo by nebolo v súlade s pravidlami spolužitia (teraz s dobrými mravmi - pozn. autora), môže súd podľa ustanovenia § 80 písm. c) OSP určiť, že skôr uložená povinnosť vypratať byt nie je viazaná na pridelenie náhradného bytu (náhradného ubytovania).

R 25/1980

Ak sa ten, komu bolo rozhodnutím súdu uložené byt vypratať, dobrovoľne z bytu odsťahoval, splnil tým svoju povinnosť a došlo k zániku záväzku splnením (§ 71 OZ). Nemôže už teda dôjsť k obnoveniu tohto zaniknutého záväzku, ani k navráteniu lehoty na jeho plnenie (§ 186 ods. 3 OZ), o to menej k opätovnému oprávneniu užívať byt dovtedy, kým bude pridelený (teraz zabezpečený - pozn. autora) náhradný byt alebo poskytnuté náhradné ubytovanie.

R 8/1987

Ak pracovník, ktorému bol pridelený služobný (domovnícky) byt, bez vážnych dôvodov za krátky čas rozviaže pracovný pomer, takže jeho konanie sa objektívne javí ako snaha získať byt bez poskytnutia akéhokoľvek spoločensky užitočného pracovného ekvivalentu, nemožno mu priznať nárok na náhradu za vypratávaný byt, pretože uplatňovanie takéhoto nároku je v rozpore so zásadami spolužitia (teraz s dobrými mravmi - pozn. autora).

Z IV (s. 545)

Ak súd prvého stupňa rozhodoval o zrušení práva užívať byt podľa ustanovení Občianskeho zákonníka v znení účinnom do 31. decembra 1991, pri posudzovaní otázky náhradného bytu nemožno aplikovať Občiansky zákonník účinný od 1. januára 1992 (v znení novely vykonanej zákonom č. 509/1991 Zb.).

R 26/1993

Ak je zmluva o nájme bytu neplatná z dôvodu, že ten, kto vystupoval ako prenajímateľ, nebol vlastníkom domu, v ktorom sa byty nachádzali (§ 39 OZ), v konaní o vypratanie bytov začatom na návrh vlastníka domu nemožno rozhodovať o bytovej náhrade. O bytovej náhrade podľa ustanovenia § 712 a nasl. OZ možno rozhodovať len za predpokladu, že nájom bytu pred rozhodnutím o vyprataní existoval.

R 89/1998

Byt s jednou obytnou miestnosťou môže byť aj náhradným bytom (§ 712 ods. 2 OZ); svojou veľkosťou a vybavením však musí zabezpečiť ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti. Náhradné ubytovanie poskytnuté v podobe bytu s jednou obytnou miestnosťou (§ 712 ods. 3 OZ) nemusí svojou veľkosťou a vybavením zodpovedať kvalitám charakterizujúcim náhradný byt; právo nájomcu môže byť obmedzované právom bývania aj ďalších nájomcov k takejto bytovej náhrade.

R 79/2004

Ak vzniknú pochybnosti o charaktere obývaných miestností, rozhodnutie o tom, či ide o byt, alebo nie, patrí do právomoci príslušného stavebného úradu. V takomto prípade však nestačí iba vyjadrenie odboru výstavby alebo posudok, ale musí ísť o rozhodnutie vydané podľa správneho poriadku. Zistenie, či ide o byt, alebo nie, má rozhodujúci význam pre posúdenie nároku žalovanej strany na náhradný byt alebo ubytovanie. Ak nejde o byt, nemôže vzniknúť ani právo na náhradné ubytovanie.

R 79/1966

Dohoda podľa § 155 ods. 1 OZ nie je neplatná, ak nie je uzavretá v písomnej forme.

R 29/1968

O pridelení družstevného bytu musí rozhodnúť orgán družstva. Ak rozhodnutie o pridelení družstevného bytu nebolo vydané orgánom družstva, občan, ktorému bol družstevný byt pridelený iným orgánom (napr. národným výborom), nemôže s družstvom platne uzavrieť dohodu o odovzdaní a prevzatí bytu a právo osobného užívania družstevného bytu nevznikne.

R 34/1983

Vznik práva na pridelenie družstevného bytu do účinnosti novely Občianskeho zákonníka, uskutočnenej zákonom č. 509/1991 Zb., vyžadoval splnenie dvoch podmienok, a to členstvo v družstve a splatenie členského podielu. Družstevným bytom podľa predchádzajúcich právnych predpisov bolo treba rozumieť byt vo vlastníctve stavebného bytového družstva, ku ktorému mal právo osobného užívania člen družstva, alebo ku ktorému mali právo spoločného užívania manželia, z ktorých aspoň jeden bol členom družstva. Od účinnosti novely Občianskeho zákonníka, t.j. od 1. januára 1992, možno pod družstevným bytom rozumieť byt, ktorý je vo vlastníctve bytového družstva, ku ktorému má právo nájmu člen družstva, alebo ktorý je v spoločnom nájme manželov, z ktorých aspoň jeden je členom družstva.

R 63/2002

(komentár ASPI)