Nájomná zmluva (zmluva o prenájme) čo to je?

Siedma hlava ôsmej časti Občianskeho zákonníka upravuje nájomnú zmluvu. Úprava nájomnej zmluvy je vnútorne členená do ôsmich oddielov. Prvé tri oddiely (§ 663 až 684) upravujú nájomnú zmluvu a z nej vyplývajúci nájomný pomer všeobecne. Štvrtý oddiel (§ 685 až 716) obsahuje osobitné ustanovenia o nájme bytu. Piaty oddiel (§ 717 až 778) upravuje nájom obytných miestností v zariadeniach určených na trvalé bývanie. Šiesty oddiel (§ 719) upravuje podnájom bytu (časti bytu). Siedmy oddiel (§ 720) upravuje nájom a podnájom nebytových priestorov tak, že odkazuje na úpravu v osobitnom zákone (pozri zákon č. 116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov), a napokon ôsmy oddiel upravuje podnikateľský nájom hnuteľných vecí (§ 721 až 723). Obchodný zákonník neobsahuje všeobecné ustanovenia o nájomnej zmluve, preto ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve možno aplikovať aj na vzťahy medzi obchodnými subjektmi. Obchodný zákonník obsahuje iba osobitné ustanovenia o zmluve o kúpe najatej veci (§ 489 až 496 OBZ) a o zmluve o nájme dopravného prostriedku (§ 630 až 637 OBZ).

Ustanovenia § 663 až 684 upravujú nájomnú zmluvu a nájomný pomer všeobecne, to znamená, že tieto ustanovenia možno aplikovať aj na osobitné druhy nájmov, ktoré sú upravené v Občianskom zákonníku, t.j. na nájom bytu, nájom iných obytných miestností, podnájom a na podnikateľský nájom hnuteľných vecí, pokiaľ tieto jednotlivé druhy nájmov neupravujú osobitné ustanovenia, ktoré použitie všeobecných predpisov o nájme vylučujú.

Nájomná zmluva sa podľa § 663 uzaviera medzi prenajímateľom, t.j. osobou, ktorá vec prenajíma (odovzdáva do nájmu), a nájomcom, t.j. osobou, ktorá vec najíma. Prenajímateľom, ale aj nájomcom môže byť akákoľvek osoba, teda tak právnická osoba, fyzická osoba, ale aj štát. Podstata nájomnej zmluvy a z nej vyplývajúceho nájomného pomeru spočíva v tom, že prenajímateľ prenecháva vec nájomcovi do dočasného užívania za odplatu. Nájomný pomer má vždy dočasný charakter, pričom dočasnosť trvania nájomného pomeru môže byť výslovne dohodnutá (napr. na dobu niekoľkých mesiacov alebo rokov) alebo vec môže byť odovzdaná aj bez konkrétneho časového určenia. Otázka, či je doba trvania nájomného pomeru vopred presne určená, alebo nie, má vplyv na skončenie nájomného pomeru. Predmetom nájmu môže byť akákoľvek vec, ktorá môže byť predmetom právneho vzťahu (pozri vysvetlivky k § 118 a nasl. OZ). Predmetom nájmu môžu byť tak hnuteľné, ako aj nehnuteľné veci. Nájom niektorých vecí je upravený osobitne, či už Občianskym zákonníkom (napr. nájom bytu), alebo osobitnými predpismi (napr. nájom nebytových priestorov). Z nájomnej zmluvy vyplýva pre nájomcu právo, aby najatú vec užíval alebo z nej bral úžitky (prichádza to do úvahy pri plodonosných veciach, napr. pri pozemkoch). Ako môže nájomca užívať vec alebo brať z nej úžitky, upravujú ďalšie ustanovenia Občianskeho zákonníka, resp. to upravuje nájomná zmluva. Takisto práva a povinnosti prenajímateľa sú upravené v ďalších ustanoveniach Občianskeho zákonníka, resp. spresnené v nájomnej zmluve. Občiansky zákonník nevyžaduje pre nájomnú zmluvu určitú formu, možno ju teda uzavrieť v hocijakej forme. Ak má nájomný pomer trvať dlhšie, odporúča sa nájomnú zmluvu uzavrieť v písomnej forme. Občiansky zákonník nepredpisuje, čo má nájomná zmluva obsahovať. Takéto konkrétne požiadavky obsahuje Občiansky zákonník iba pri nájme bytu (pozri § 686 ods. 1). To však neznamená, že nájomná zmluva nemusí mať žiadne náležitosti. Musí mať všetky obsahové náležitosti, ktoré sú z hľadiska nájomnej zmluvy ako osobitného typu záväzkovej zmluvy podstatné. Zmluva musí obsahovať označenie prenajímateľa a nájomcu, medzi ktorými sa zmluva uzaviera, predmet nájmu a odplatu za nájom (nájomné). Okrem týchto podstatných náležitostí môže zmluva obsahovať aj ďalšie náležitosti, napríklad dohodnutú dobu nájmu, spôsob odovzdania a užívania najatej veci, spôsob platenia nájomného, výpovedné dôvody, možnosti predčasnej výpovede pred dohodnutou dobou nájmu a pod. (komentár ASPI)