Skončenie nájmu

Nájom môže byť dojednaný na určitú dobu alebo na neurčitú dobu. Skončenie nájmu, ktorý bol dojednaný na určitú dobu, upravuje § 676, skončenie nájmu, ktorý bol dojednaný na neurčitú dobu, upravuje § 677.

Odsek 1 zakotvuje zásadu, podľa ktorej sa nájom skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal. Doba nájmu môže byť v nájomnej zmluve určená podľa dní, týždňov, mesiacov a rokov, ale aj podľa kratších intervalov, podľa hodín, minút a pod. Pre počítanie času sú rozhodujúce všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka (pozri § 122). Doba trvania nájmu však môže byť určená aj iným spôsobom, napríklad na sezónu, do dosiahnutia určitého veku nájomcu alebo prenajímateľa, na dobu pobytu prenajímateľa v zahraničí a pod.

Zo zásady, že nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, Občiansky zákonník pripúšťa výnimku pre prípad, že sa prenajímateľ dohodne s nájomcom inak. Zmluvné strany majú možnosť priamo do nájomnej zmluvy zahrnúť ustanovenie o podmienkach ďalšieho obnovenia nájmu po skončení dojednanej doby nájmu. K takejto dohode môže dôjsť medzi zmluvnými stranami aj dodatočne.

Ak sa nájom skončí uplynutím doby, nájomník je povinný vrátiť prenajímateľovi prenajatú vec. Aj podmienky vrátenia tejto veci môžu byť podrobnejšie upravené v nájomnej zmluve.

V ustanovení odseku 2 sa ráta s obnovením nájomnej zmluvy po uplynutí doby, na ktorú bol nájom dojednaný. Nejde o obnovenie nájomnej zmluvy vzájomnou dohodou zmluvných strán, ktorá je možná podľa odseku 1, ale o obnovu na základe konkludentných činov uvedených v zákone. Ide o dva konkludentné činy, z ktorých jeden je pozitívny, spočíva teda v určitom správaní nájomcu, a druhý je negatívny, ktorý spočíva v nečinnosti, resp. v opomenutí úkonu zo strany prenajímateľa.

Prvou podmienkou obnovenia nájomnej zmluvy je, že nájomca užíva vec aj po skončení nájmu. To znamená, že nájomca nevrátil prenajímateľovi prenajatú vec, hoci tak mal podľa zmluvy urobiť. Nezáleží pritom na tom, či prenajímateľ nájomcu vyzval na vrátenie prenajatej veci, alebo nie.

Druhou podmienkou je, že prenajímateľ nepodá proti tomu návrh na vydanie veci alebo návrh na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní. Nestačí teda, že prenajímateľ mimosúdne vyzval nájomcu na vydanie alebo vypratanie veci, ale je potrebné, aby návrh podal na súde v zákonom ustanovenej lehote. Ak sú splnené obe tieto podmienky, nájomná zmluva sa obnovuje za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Týka sa to všetkých obsahových náležitostí pôvodnej nájomnej zmluvy, okrem ustanovenia o dobe trvania nájmu podľa obnovenej nájomnej zmluvy. Občiansky zákonník v tomto smere presne vymedzuje dobu trvania nájmu pre obnovenú nájomnú zmluvu. Nájom, ktorý bol pôvodne dojednaný na dobu dlhšiu ako na rok, sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu, sa obnovuje na túto dobu.

Aj keď obnova nájomnej zmluvy závisí od skutočnosti, či prenajímateľ v tridsaťdňovej lehote podá na súde návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti, nájomná zmluva sa obnovuje vždy od začiatku, t.j. od nasledujúceho dňa po uplynutí pôvodnej doby nájmu, ak prenajímateľ takýto návrh v zákonom ustanovenej lehote nepodá. Ak takýto návrh v zákonom ustanovenej lehote podá, k obnoveniu nájomnej zmluvy nedôjde. Keďže nájomca medzitým užíval predmet nájmu, mal by prenajímateľovi vydať bezdôvodné obohatenie, ktoré na jeho úkor získal podľa príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka o vydaní bezdôvodného obohatenia (pozri § 458).

Toto ustanovenie o možnosti obnovenia nájmu už od účinnosti novely (zákona č. 261/2001 Z.z.) v zmysle zmenenej úpravy v § 710 ods. 2 neplatí pre nájom bytu. To znamená, že ak by nájomca užíval byt aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vypratanie bytu na súde do 30 dní, k obnoveniu nájmu bytu nedochádza. (komentár ASPI)