Práva a povinnosti z nájmu bytu

Podobne ako § 664 v rámci všeobecných ustanovení o nájomnej zmluve ustanovenie odseku 1 pri nájme bytu ukladá prenajímateľovi povinnosť odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu. Porušenie tejto povinnosti prenajímateľom je sankcionované. Predovšetkým prichádza do úvahy sankcia, ktorá je obsiahnutá vo všeobecných ustanoveniach o nájomnej zmluve a ktorá spočíva v možnosti nájomcu odstúpiť od zmluvy za podmienok ustanovených v § 679 ods. 1 a 2 (bližšie pozri vysvetlivky k tomuto ustanoveniu). Ďalšia sankcia je zakotvená v § 691 a spočíva v tom, že ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu bytu, môže ich po predchádzajúcom upozornení odstrániť nájomca, ktorý má potom voči prenajímateľovi právo na náhradu účelne vynaložených nákladov. Ďalšou sankciou je napokon právo nájomcu na primeranú zľavu z nájomného, ak prenajímateľ napriek upozorneniu nájomcu neodstráni v byte závadu, ktorá podstatne alebo po dlhšiu dobu zhoršuje jeho užívanie.

Z ustanovenia odseku 2 vyplýva, že prenajímateľ sa delí s nájomcom o povinnosti udržiavať byt v stave spôsobilom na riadne užívanie, pokiaľ sa s nájomcom nedohodne inak (napr. že prenajímateľ uhrádza všetky opravy i bežné udržiavacie náklady). Pokiaľ takáto osobitná dohoda nie je, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca. Pojem drobné opravy a náklady spojený s bežnou údržbou bytu upravuje nariadenie vlády č. 87/1995 Z.z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka.

V prípade družstevných bytov práva a povinnosti členov družstva pri uhrádzaní drobných opráv a bežných udržiavacích nákladov spojených s užívaním bytu upravujú stanovy družstva. Ak by v stanovách tieto otázky neboli výslovne upravené, platí aj pre družstevné byty ustanovenie odseku 2.

(komentár ASPI)