Ustanovenia § 685 až 716 Občianskeho zákonníka sú osobitnými ustanoveniami o nájme bytu. Keďže sú upravené vo štvrtom oddiele siedmej hlavy OZ o nájomnej zmluve, predstavujú osobitné ustanovenia vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam o nájomnej zmluve (§ 663 až 684). Pokiaľ sú určité otázky upravené aj všeobecnými, aj osobitnými ustanoveniami, osobitné majú prednosť.

Nová koncepcia nájmu bytu po roku 1991

Osobitné ustanovenia o nájme bytov vychádzajú z novej koncepcie nájmu bytu, ktorá je odlišná od predtým platného inštitútu osobného užívania bytu (do konca roku 1991). Osobné užívanie bytu vznikalo dohodou o odovzdaní a prevzatí bytu, avšak táto dohoda sa mohla uzavrieť iba po predchádzajúcom rozhodnutí o pridelení bytu vydanom miestnym národným výborom. Byty sa teda rozdeľovali administratívno-direktívnymi metódami. Tento spôsob vzniku práva užívania bytu nebol v podmienkach trhového hospodárstva prijateľný a bol nahradený slobodnou nájomnou zmluvou.

Chránený nájom bytu

Charakteristickým znakom bytového nájmu je skutočnosť, že bytový nájom je chráneným nájmom. Nájom bytu je súčasne znakom sociálneho postavenia a sociálnej istoty každého občana — poskytuje mu možnosť uspokojovať základnú potrebu bývania. Občana možno zabezpečenia tejto základnej potreby pozbaviť iba za osobitných podmienok ustanovených v zákone. Výpoveď z nájomného pomeru je možná iba z dôvodov taxatívne uvedených v § 711 OZ. Nájomca je aj po výpovedi chránený právom na bytovú náhradu (§ 712 OZ).

Vznik nájmu bytu

Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou uzavretou medzi prenajímateľom a nájomcom. Zmluva sa uzaviera slobodne na základe rozhodnutia oboch zmluvných strán, bez predchádzajúceho rozhodnutia určitého orgánu o pridelení bytu. Prenajímateľom je spravidla vlastník domu, v ktorom sa byt nachádza, alebo vlastník bytu. Nájomcom môže byť fyzická alebo právnická osoba. Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania.

Obsah nájomnej zmluvy

Podľa § 686 ods. 1 OZ musí nájomná zmluva obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať opis príslušenstva a stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica. Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva sa uzavrela na dobu neurčitú.

Spoločný nájom bytu a spoločný nájom manželov

Byt môže byť v spoločnom nájme viacerých osôb (§ 700 a nasl. OZ) — spoloční nájomcovia majú rovnaké práva a povinnosti a bežné veci vybavuje každý z nich, v ostatných je potrebný súhlas všetkých. Osobitným prípadom je spoločný nájom bytu manželmi (§ 703 a nasl. OZ): vzniká zo zákona, ak sa manželia alebo jeden z nich stanú nájomcom bytu za trvania manželstva. Dôsledky sú praktické — výpoveď musí byť daná a doručená obom manželom (Najvyšší súd SR, sp. zn. 3 M Cdo 4/2011 a 3 M Cdo 5/2011) a po rozvode sa manželia musia dohodnúť, kto zostane nájomcom; ak sa nedohodnú, rozhodne na návrh jedného z nich súd (§ 705 OZ).

Prechod nájmu bytu pri smrti nájomcu

Nájom bytu nezaniká automaticky smrťou nájomcu. Ak nejde o spoločný nájom, prechádza nájom podľa § 706 OZ na zákonom vymedzené osoby — najmä deti, vnukov, rodičov, súrodencov, zaťa a nevestu, ktorí s nájomcom žili v deň jeho smrti v spoločnej domácnosti a nemajú vlastný byt; za ďalších podmienok aj na iné osoby, ktoré sa starali o spoločnú domácnosť zomretého nájomcu. Pri spoločnom nájme manželov sa uplatnia osobitné pravidlá § 707 OZ. Prechod nájmu je významná ochrana rodiny nájomcu — prenajímateľ mu nemôže zabrániť.

Ako zaniká nájom bytu — prehľad

Osobitný režim skončenia platí pri krátkodobom nájme bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z. — kratšie výpovedné lehoty a žiadne bytové náhrady.