Ustanovenia § 685 až 716 Občianskeho zákonníka sú osobitnými ustanoveniami o nájme bytu. Keďže sú upravené vo štvrtom oddiele siedmej hlavy OZ o nájomnej zmluve, predstavujú osobitné ustanovenia vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam o nájomnej zmluve (§ 663 až 684). Pokiaľ sú určité otázky upravené aj všeobecnými, aj osobitnými ustanoveniami, osobitné majú prednosť.
Nová koncepcia nájmu bytu po roku 1991
Osobitné ustanovenia o nájme bytov vychádzajú z novej koncepcie nájmu bytu, ktorá je odlišná od predtým platného inštitútu osobného užívania bytu (do konca roku 1991). Osobné užívanie bytu vznikalo dohodou o odovzdaní a prevzatí bytu, avšak táto dohoda sa mohla uzavrieť iba po predchádzajúcom rozhodnutí o pridelení bytu vydanom miestnym národným výborom. Byty sa teda rozdeľovali administratívno-direktívnymi metódami. Tento spôsob vzniku práva užívania bytu nebol v podmienkach trhového hospodárstva prijateľný a bol nahradený slobodnou nájomnou zmluvou.
Chránený nájom bytu
Charakteristickým znakom bytového nájmu je skutočnosť, že bytový nájom je chráneným nájmom. Nájom bytu je súčasne znakom sociálneho postavenia a sociálnej istoty každého občana — poskytuje mu možnosť uspokojovať základnú potrebu bývania. Občana možno zabezpečenia tejto základnej potreby pozbaviť iba za osobitných podmienok ustanovených v zákone. Výpoveď z nájomného pomeru je možná iba z dôvodov taxatívne uvedených v § 711 OZ. Nájomca je aj po výpovedi chránený právom na bytovú náhradu (§ 712 OZ).
Vznik nájmu bytu
Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou uzavretou medzi prenajímateľom a nájomcom. Zmluva sa uzaviera slobodne na základe rozhodnutia oboch zmluvných strán, bez predchádzajúceho rozhodnutia určitého orgánu o pridelení bytu. Prenajímateľom je spravidla vlastník domu, v ktorom sa byt nachádza, alebo vlastník bytu. Nájomcom môže byť fyzická alebo právnická osoba. Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania.
Obsah nájomnej zmluvy
Podľa § 686 ods. 1 OZ musí nájomná zmluva obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať opis príslušenstva a stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica. Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva sa uzavrela na dobu neurčitú.