Čo je nájomná zmluva, ako vzniká a čo musí obsahovať. Výklad podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka. Právna knižnica Ficek & Partners.
Siedma hlava ôsmej časti Občianskeho zákonníka upravuje nájomnú zmluvu. Úprava nájomnej zmluvy je vnútorne členená do ôsmich oddielov. Prvé tri oddiely (§ 663 až 684) upravujú nájomnú zmluvu a z nej vyplývajúci nájomný pomer všeobecne. Štvrtý oddiel (§ 685 až 716) obsahuje osobitné ustanovenia o nájme bytu. Piaty oddiel (§ 717 až 718) upravuje nájom obytných miestností v zariadeniach určených na trvalé bývanie. Šiesty oddiel (§ 719) upravuje podnájom bytu. Siedmy oddiel (§ 720) upravuje nájom a podnájom nebytových priestorov odkazom na zákon č. 116/1990 Zb. a ôsmy oddiel upravuje podnikateľský nájom hnuteľných vecí (§ 721 až 723).
Nájomná zmluva sa podľa § 663 uzaviera medzi prenajímateľom — osobou, ktorá vec prenajíma — a nájomcom, teda osobou, ktorá vec najíma. Prenajímateľom aj nájomcom môže byť akákoľvek osoba: fyzická, právnická aj štát. Podstata nájomnej zmluvy spočíva v tom, že prenajímateľ prenecháva vec nájomcovi do dočasného užívania za odplatu.
Podstatné náležitosti nájomnej zmluvy
Občiansky zákonník nevyžaduje pre nájomnú zmluvu určitú formu — možno ju uzavrieť v hocijakej forme. Ak má nájomný pomer trvať dlhšie, odporúča sa zmluvu uzavrieť v písomnej forme. Zmluva musí obsahovať označenie prenajímateľa a nájomcu, predmet nájmu a odplatu za nájom (nájomné). Okrem týchto podstatných náležitostí môže zmluva obsahovať aj dohodnutú dobu nájmu, spôsob odovzdania a užívania najatej veci, spôsob platenia nájomného, výpovedné dôvody a možnosti predčasnej výpovede.
Dočasnosť nájomného pomeru
Nájomný pomer má vždy dočasný charakter. Dočasnosť môže byť výslovne dohodnutá (napr. na dobu niekoľkých mesiacov alebo rokov) alebo vec môže byť odovzdaná aj bez konkrétneho časového určenia. Otázka, či je doba trvania nájomného pomeru vopred presne určená, má priamy vplyv na spôsob skončenia nájomného pomeru. Predmetom nájmu môže byť akákoľvek vec — hnuteľná aj nehnuteľná.
Vzťah k Obchodnému zákonníku
Obchodný zákonník neobsahuje všeobecné ustanovenia o nájomnej zmluve, preto ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve možno aplikovať aj na vzťahy medzi obchodnými subjektmi. Obchodný zákonník obsahuje iba osobitné ustanovenia o zmluve o kúpe najatej veci (§ 489 až 496 ObZ) a o zmluve o nájme dopravného prostriedku (§ 630 až 637 ObZ).
Najčastejšie otázky o nájomnej zmluve
Aké podstatné náležitosti musí obsahovať nájomná zmluva?
Nájomná zmluva musí obsahovať označenie zmluvných strán (prenajímateľa a nájomcu), predmet nájmu a odplatu za nájom (nájomné). Ide o tzv. essentialia negotii — bez nich zmluva nevznikne. Občiansky zákonník nevyžaduje pre nájomnú zmluvu žiadnu osobitnú formu, takže ju možno uzavrieť aj ústne. Pri dlhodobom nájme je však písomná forma dôrazne odporúčaná z dôvodu právnej istoty a dokazovania.
Musí byť nájomná zmluva v písomnej forme?
Vo všeobecnosti nie — § 663 a nasl. OZ nevyžaduje pre nájomnú zmluvu písomnú formu. Pri krátkodobom nájme bytu je však písomná forma priamo povinná podľa § 3 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z. z. a pri nájme nebytového priestoru ju vyžaduje § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. Bez písomnej zmluvy je dôkazná pozícia oboch strán pri prípadnom spore výrazne sťažená a pri týchto osobitných režimoch môže chýbajúca forma viesť k neplatnosti alebo k nepoužitiu osobitného režimu.
Aký je rozdiel medzi nájmom a podnájmom?
Nájomná zmluva sa uzatvára medzi vlastníkom veci (prenajímateľom) a nájomcom. Podnájomná zmluva sa uzatvára medzi pôvodným nájomcom a treťou osobou, ktorej dáva vec do ďalšieho dočasného užívania. Vo všeobecnej úprave § 666 OZ možno vec prenechať do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak; pri byte je podľa § 719 OZ potrebný písomný súhlas prenajímateľa a pri nebytových priestoroch súhlas podľa § 6 zákona č. 116/1990 Zb. Podnájom zaniká najneskôr dňom skončenia hlavného nájmu.
Môže byť predmetom nájmu hnuteľná vec?
Áno. Občiansky zákonník v § 663 OZ nevyžaduje, aby predmetom nájmu bola len nehnuteľnosť — môže ísť aj o hnuteľnú vec (auto, strojové zariadenie, technika). Podnikateľský nájom hnuteľných vecí je osobitne upravený v § 721 až § 723 OZ. Pri pravidelnom prenájme hnuteľných vecí ide spravidla o operatívny leasing alebo nájom dopravného prostriedku podľa § 630 a nasl. Obchodného zákonníka.
