Podnájom môže vzniknúť len zmluvou o podnájme uzavretou medzi nájomcom bytu a podnájomníkom. Nemôže teda vzniknúť zmluvou medzi vlastníkom domu alebo bytu a nájomcom — v takom prípade vždy ide o nájomnú zmluvu, nie o zmluvu o podnájme.
Písomný súhlas prenajímateľa
Podľa § 719 ods. 1 OZ možno prenajatý byt alebo jeho časť inému prenechať do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa. Bez tohto súhlasu je zmluva o podnájme neplatná. Podnájom celého bytu je spravidla v rozpore so základnou povinnosťou nájomcu užívať byt sám — nájomca môže celý byt prenechať inému do podnájmu len vtedy, keď z vážnych dôvodov nemôže byt užívať sám. Podnájom časti bytu (jednej obytnej miestnosti) nie je v rozpore s touto povinnosťou.
Nahradenie súhlasu súdnym rozhodnutím
Podľa § 719 ods. 2 OZ, ak nájomca nemôže zo závažných dôvodov po dlhšiu dobu byt užívať a ak prenajímateľ nesúhlasí bez závažných dôvodov s podnájmom, môže súd na návrh nájomcu nahradiť prejav vôle prenajímateľa rozhodnutím.
Skončenie podnájmu
Zmluva o podnájme môže byť dohodnutá na dobu určenú v zmluve alebo bez časového určenia. Ak bol podnájom dojednaný na určitú dobu, skončí sa uplynutím tejto doby. Podnájom možno tiež vypovedať — ak sa nedohodlo inak, platí trojmesačná výpovedná lehota podľa § 710 ods. 3 OZ. Po skončení podnájmu podnájomník nemá právo na náhradný podnájom. Ochrana podnájomníka teda nesiaha tak ďaleko ako ochrana nájomcu bytu.
Obsah zmluvy o podnájme
Zmluva o podnájme by mala obsahovať vymedzenie predmetu podnájmu, výšku podnájomného, určenie podielu na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo jeho časti, určenie doby trvania podnájmu a podmienky skončenia podnájmu vrátane možnosti dať výpoveď.