Podnájom môže vzniknúť len zmluvou o podnájme uzavretou medzi nájomcom bytu a podnájomníkom. Nemôže teda vzniknúť zmluvou medzi vlastníkom domu alebo bytu a nájomcom — v takom prípade vždy ide o nájomnú zmluvu, nie o zmluvu o podnájme.
Písomný súhlas prenajímateľa
Podľa § 719 ods. 1 OZ možno prenajatý byt alebo jeho časť inému prenechať do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa. Bez tohto súhlasu je zmluva o podnájme neplatná. Podnájom celého bytu je spravidla v rozpore so základnou povinnosťou nájomcu užívať byt sám — nájomca môže celý byt prenechať inému do podnájmu len vtedy, keď z vážnych dôvodov nemôže byt užívať sám. Podnájom časti bytu (jednej obytnej miestnosti) nie je v rozpore s touto povinnosťou.
Nahradenie súhlasu súdnym rozhodnutím
Podľa § 719 ods. 2 OZ, ak nájomca nemôže zo závažných dôvodov po dlhšiu dobu byt užívať a ak prenajímateľ nesúhlasí bez závažných dôvodov s podnájmom, môže súd na návrh nájomcu nahradiť prejav vôle prenajímateľa rozhodnutím.
Skončenie podnájmu
Zmluva o podnájme môže byť dohodnutá na dobu určenú v zmluve alebo bez časového určenia. Ak bol podnájom dojednaný na určitú dobu, skončí sa uplynutím tejto doby. Podnájom možno tiež vypovedať — ak sa nedohodlo inak, platí trojmesačná výpovedná lehota podľa § 710 ods. 3 OZ. Po skončení podnájmu podnájomník nemá právo na náhradný podnájom. Ochrana podnájomníka teda nesiaha tak ďaleko ako ochrana nájomcu bytu.
Obsah zmluvy o podnájme
Zmluva o podnájme by mala obsahovať vymedzenie predmetu podnájmu, výšku podnájomného, určenie podielu na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo jeho časti, určenie doby trvania podnájmu a podmienky skončenia podnájmu vrátane možnosti dať výpoveď.
Najčastejšie otázky o podnájme bytu
Čo je podnájom bytu a ako sa odlišuje od nájmu?
Podnájom bytu je inštitút, pri ktorom nájomca dáva časť alebo celý byt do dočasného užívania tretej osobe (podnájomníkovi) za odplatu. Podnájom je vždy odvodený od existujúceho nájomného vzťahu — zaniká najneskôr okamihom skončenia nájmu hlavného nájomcu. Upravuje ho § 719 OZ. Na rozdiel od nájomcu nemá podnájomník nárok na bytovú náhradu po skončení podnájmu.
Potrebujem súhlas prenajímateľa na podnájom?
Áno. § 719 ods. 1 OZ vyžaduje na podnájom písomný súhlas prenajímateľa. Bez tohto súhlasu je zmluva o podnájme neplatná a ide zároveň o závažné porušenie povinností nájomcu, ktoré je podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ samostatným výpovedným dôvodom. Súhlas prenajímateľa musí byť výslovný a predchádzajúci alebo aspoň súčasný s uzavretím zmluvy o podnájme.
Aká je výpovedná lehota podnájmu?
Pri zmluve o podnájme bytu na dobu neurčitú platí podľa § 710 ods. 3 OZ trojmesačná výpovedná lehota od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede, ak sa strany nedohodli inak. Pri zmluve uzavretej na dobu určitú podnájom zaniká uplynutím dohodnutej doby. Vždy však zaniká najneskôr v deň skončenia hlavného nájomného vzťahu.
Akú formu musí mať zmluva o podnájme?
Občiansky zákonník predpisuje pri zmluve o podnájme bytu len písomný súhlas prenajímateľa. Samotná zmluva o podnájme nemusí byť pod sankciou neplatnosti písomná, ale písomná forma je dôrazne odporúčaná z dôvodu jasnosti práv a povinností a dôkazu pre prípad sporu. V zmluve treba presne určiť predmet podnájmu, výšku podnájomného, dobu trvania a podmienky skončenia.
Právna knižnica · Ficek & Partners · SAK č. 5144 · Aktualizované apríl 2026