Podnájom môže vzniknúť len zmluvou o podnájme uzavretou medzi nájomcom bytu a podnájomníkom. Nemôže teda vzniknúť zmluvou medzi vlastníkom domu alebo bytu a nájomcom — v takom prípade vždy ide o nájomnú zmluvu, nie o zmluvu o podnájme.
Písomný súhlas prenajímateľa
Podľa § 719 ods. 1 OZ možno prenajatý byt alebo jeho časť inému prenechať do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa. Bez tohto súhlasu je zmluva o podnájme neplatná. Podnájom celého bytu je spravidla v rozpore so základnou povinnosťou nájomcu užívať byt sám — nájomca môže celý byt prenechať inému do podnájmu len vtedy, keď z vážnych dôvodov nemôže byt užívať sám. Podnájom časti bytu (jednej obytnej miestnosti) nie je v rozpore s touto povinnosťou.
Nahradenie súhlasu súdnym rozhodnutím
Podľa § 719 ods. 2 OZ, ak nájomca nemôže zo závažných dôvodov po dlhšiu dobu byt užívať a ak prenajímateľ nesúhlasí bez závažných dôvodov s podnájmom, môže súd na návrh nájomcu nahradiť prejav vôle prenajímateľa rozhodnutím.
Skončenie podnájmu
Zmluva o podnájme môže byť dohodnutá na dobu určenú v zmluve alebo bez časového určenia. Ak bol podnájom dojednaný na určitú dobu, skončí sa uplynutím tejto doby. Podnájom možno tiež vypovedať — ak sa nedohodlo inak, platí trojmesačná výpovedná lehota podľa § 710 ods. 3 OZ. Po skončení podnájmu podnájomník nemá právo na náhradný podnájom. Ochrana podnájomníka teda nesiaha tak ďaleko ako ochrana nájomcu bytu.
Obsah zmluvy o podnájme
Zmluva o podnájme by mala obsahovať vymedzenie predmetu podnájmu, výšku podnájomného, určenie podielu na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo jeho časti, určenie doby trvania podnájmu a podmienky skončenia podnájmu vrátane možnosti dať výpoveď.
Nájom vs. podnájom — kľúčové rozdiely
| Nájom bytu | Podnájom bytu | |
|---|---|---|
| Zmluvné strany | vlastník (prenajímateľ) — nájomca | nájomca — podnájomník |
| Právny základ | § 685 a nasl. OZ (chránený nájom) | § 719 OZ |
| Súhlas tretej osoby | — | písomný súhlas prenajímateľa, inak neplatnosť |
| Ochrana pri skončení | taxatívne výpovedné dôvody, bytové náhrady | bez nároku na náhradný podnájom |
| Trvanie | podľa zmluvy | najneskôr do zániku nájmu |
Podnájom zaniká najneskôr s nájmom
Podnájom je od nájmu odvodený — podnájomník odvodzuje svoje právo bývať v byte od práva nájomcu. Ak nájom bytu zanikne (výpoveďou, uplynutím doby, dohodou), zaniká najneskôr v rovnakom okamihu aj podnájom, bez ohľadu na to, na akú dobu bol dojednaný. Podnájomník sa nemôže voči vlastníkovi dovolávať zmluvy o podnájme.
Podnájom bez súhlasu = dôvod na výpoveď nájomcovi
Prenechanie bytu alebo jeho časti do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa nie je len dôvodom neplatnosti zmluvy o podnájme — je zároveň hrubým porušením povinností nájomcu a zakladá výpovedný dôvod podľa § 711 ods. 1 OZ. Nájomca tak riskuje vlastnú výpoveď z nájmu.
Podnájom pri krátkodobom nájme
Pri krátkodobom nájme bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z. platí rovnaká logika: prenechanie bytu do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa je porušením povinností nájomcu a zmluva môže podnájom výslovne zakázať. V zmluve o krátkodobom nájme odporúčame otázku podnájmu vždy výslovne upraviť.