Klasický nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka je postavený na silnej ochrane nájomcu — obmedzené výpovedné dôvody, trojmesačná výpovedná lehota, bytové náhrady. Pre bežný súkromný prenájom bytu preto zákonodarca v roku 2014 vytvoril osobitný režim: krátkodobý nájom bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z. Dnes je to najpoužívanejší režim prenájmu bytov medzi súkromnými osobami — ak sú splnené jeho podmienky.
Podmienky krátkodobého nájmu
Aby sa nájom spravoval zákonom č. 98/2014 Z. z., musia byť splnené súčasne tri podmienky:
- Písomná zmluva — zmluva o krátkodobom nájme bytu musí mať písomnú formu a každá strana dostane aspoň jedno vyhotovenie (§ 3 ods. 2).
- Doba nájmu najviac 2 roky — nájom sa uzatvára na určitý čas, najdlhšie na dva roky (§ 3 ods. 1).
- Registrácia prenajímateľa na daňovom úrade — prenajímateľ si musí splniť registračnú povinnosť k príjmom z prenájmu podľa daňových predpisov. Splnenie je povinný nájomcovi preukázať.
Ak registrácia chýba, právny vzťah sa spravuje ochranárskym režimom Občianskeho zákonníka — prenajímateľ stráca všetky výhody krátkodobého nájmu a navyše sa jeho výpovedná lehota predlžuje. Toto je najčastejšia chyba prenajímateľov v praxi.
Predĺženie — spolu najviac 6 rokov
Krátkodobý nájom možno na základe dohody strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac dvakrát, vždy najviac o ďalšie dva roky (§ 3 ods. 1). Celkovo teda môže krátkodobý nájom toho istého bytu medzi tými istými stranami trvať najviac šesť rokov. Po ich uplynutí prichádza do úvahy už len klasický nájom podľa Občianskeho zákonníka.
Predĺženie odporúčame urobiť písomným dodatkom ešte pred uplynutím dohodnutej doby — po jej uplynutí nájom zaniká a „predlžovať" už nie je čo.
Zábezpeka — najviac trojnásobok
Zákon výslovne upravuje peňažnú zábezpeku (kauciu): nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu (§ 5). Zábezpeka slúži na zabezpečenie pohľadávok prenajímateľa — dlžné nájomné, úhrady, náhradu škody na byte.
Po skončení nájmu je prenajímateľ povinný nevyčerpanú časť zábezpeky vrátiť najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca byt vypratal. Podrobne sa zábezpeke venujeme v článku kaucia a zábezpeka pri nájme.
Výpoveď — kratšie lehoty, žiadne bytové náhrady
Najväčšia výhoda pre prenajímateľa: výpovedné lehoty sú podstatne kratšie než trojmesačná lehota Občianskeho zákonníka.
- Základná výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac (§ 7 ods. 3).
- Pri kvalifikovaných výpovedných dôvodoch (najmä hrubé porušenie povinností nájomcom) môže byť lehota len 15 dní.
- Ak prenajímateľ nesplnil registračnú povinnosť, jeho výpovedná lehota je 2 mesiace.
- Lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po doručení výpovede — nie prvým dňom nasledujúceho mesiaca ako pri OZ.
Pri skončení krátkodobého nájmu sa navyše neuplatňujú ustanovenia o bytových náhradách — nájomca sa musí vysťahovať bez nároku na náhradný byt. Všeobecné pravidlá výpovede rozoberáme v článku výpoveď nájomnej zmluvy.
Krátkodobý nájom vs. klasický nájom bytu
| Krátkodobý nájom (98/2014) | Nájom bytu (Občiansky zákonník) | |
|---|---|---|
| Doba | max. 2 roky, 2× predĺženie (spolu 6 rokov) | určitá aj neurčitá bez limitu |
| Forma zmluvy | povinne písomná | písomná odporúčaná |
| Podmienka | registrácia prenajímateľa na daňovom úrade | — |
| Výpovedná lehota | min. 1 mesiac (15 dní pri kvalifikovaných dôvodoch) | min. 3 mesiace |
| Bytové náhrady | neuplatňujú sa | pri niektorých dôvodoch áno |
| Zábezpeka | max. 3-násobok nájomného s úhradami | bez zákonného limitu (dohoda) |
Ako uzavrieť zmluvu o krátkodobom nájme
Náš editor nájomnej zmluvy na byt podporuje oba režimy — klasický nájom podľa Občianskeho zákonníka aj krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. Zmluvu vyplníte online a stiahnete ako PDF alebo Word. Nezabudnite pred podpisom na registráciu na daňovom úrade a na písomný odovzdávací protokol.