Znenie § 712 bolo zmenené novelou Občianskeho zákonníka (zákonom č. 153/1997 Z. z.) s účinnosťou od 20. júna 1997. Toto ustanovenie upravuje bytové náhrady a ich jednotlivé druhy. Na rozdiel od predchádzajúcej úpravy Občiansky zákonník medzi bytové náhrady zaraďuje aj prístrešie.

Druhy bytových náhrad

Podľa § 712 ods. 1 OZ sa rozlišujú tri bytové náhrady: náhradný byt, náhradné ubytovanie a prístrešie. Náhradným bytom je byt, ktorý svojou veľkosťou a vybavením zabezpečuje ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti (§ 712 ods. 2 OZ). Náhradným ubytovaním je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie (§ 712 ods. 3 OZ). Prístreším je prechodné ubytovanie, najmä v spoločnej nocľahárni (§ 712 ods. 4 OZ).

Kedy vzniká nárok na bytovú náhradu

Podľa § 712a OZ má nájomca právo na primeraný náhradný byt, ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov podľa § 711 ods. 1 písm. a) (potreba bytu pre prenajímateľa alebo jeho blízkych), písm. e) (verejný záujem alebo opravy) alebo písm. f) (strata predpokladov pre osobitný byt). Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. c) (hrubé poškodzovanie alebo narušovanie pokojného bývania), nájomca nemá právo na bytovú náhradu. Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu neplatenia nájomného (§ 711 ods. 1 písm. d)) a nájomca preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, má právo len na náhradné ubytovanie.

Povinnosť vysťahovať sa

Podľa § 712c ods. 1 OZ, ak tento zákon neustanovuje inak, nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada. Nájomca, ktorý má byt vypratať, je povinný uzavrieť zmluvu o bytovej náhrade do 30 dní od doručenia písomného vyhlásenia o zabezpečení bytovej náhrady — ak nájomnú zmluvu bezdôvodne neuzavrie, jeho nárok na bytovú náhradu zanikne.

Bytové náhrady pri krátkodobom nájme — neuplatňujú sa

Ustanovenia Občianskeho zákonníka o bytových náhradách sa vzťahujú na chránený nájom bytu. Pri krátkodobom nájme bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z. sa bytové náhrady neuplatňujú — nájomca sa po skončení nájmu musí vysťahovať bez nároku na náhradný byt, náhradné ubytovanie či prístrešie. Práve toto je jeden z hlavných dôvodov, prečo prenajímatelia volia režim krátkodobého nájmu (podmienkou je registrácia na daňovom úrade a písomná zmluva najviac na dva roky).

Aká musí byť kvalita náhradného bytu

Náhradný byt musí podľa § 712 ods. 2 OZ svojou veľkosťou a vybavením zabezpečiť ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti. Judikatúra spresnila, že náhradným bytom môže byť aj byt s jednou obytnou miestnosťou, ak toto kritérium spĺňa (publikovaný judikát R 79/2004). Zákon v niektorých prípadoch umožňuje poskytnúť náhradný byt s menšou podlahovou plochou, nižšou kvalitou a menšou vybavenosťou, prípadne aj mimo obce — podrobnosti závisia od výpovedného dôvodu (§ 712a OZ).

Praktický postup pri vyprataní s náhradou

  1. Nájom zanikol výpoveďou z dôvodu, s ktorým zákon spája bytovú náhradu.
  2. Ten, v koho prospech sa byt vypratáva, doručí nájomcovi písomné vyhlásenie o zabezpečení bytovej náhrady s konkrétnym bytom či ubytovaním.
  3. Nájomca je povinný do 30 dní uzavrieť zmluvu o bytovej náhrade — inak jeho nárok zanikne (§ 712c OZ).
  4. Do zabezpečenia zodpovedajúcej náhrady nie je nájomca povinný byt vypratať; užíva ho v režime tzv. práva bývania.

Súvisiace témy