Tento prehľad zhromažďuje kľúčové rozhodnutia slovenských súdov k nájomnej zmluve a nájmu bytu — predovšetkým judikatúru Najvyššieho súdu Slovenskej republiky publikovanú v Zbierke stanovísk a rozhodnutí. Citácie sa odvolávajú na pôvodné rozhodnutia v konvenčnom formáte (napr. R 14/1978, Z IV s. 528). Cieľom je poskytnúť výklad ustanovení Občianskeho zákonníka tak, ako ho uplatňujú súdy v aplikačnej praxi — od bežných otázok ako vymaľovanie bytu po komplexnejšie spory o bytové náhrady, prechod nájomného pomeru a charakter obývaných miestností.
Výpoveď z nájmu bytu — novšia judikatúra
„Podstata právnej úpravy uvedenej v § 711 ods. 6 OZ spočíva v tom, že ak nájomca, ktorému prenajímateľ dal výpoveď z nájmu bytu, chce zániku nájmu zabrániť, nemá inú možnosť, než v zákonom stanovenej lehote podať návrh na súd o neplatnosť výpovede."
Ústavný súd potvrdil ústavnú konformitu výkladu § 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého je trojmesačná lehota na podanie žaloby o neplatnosť výpovede jedinou obranou nájomcu.
„Právo spoločného nájmu bytu manželmi je zvláštnym prípadom spoločného nájmu bytu... Výpoveď musí byť daná obidvom manželom a obidvom musí byť tiež doručená."
Pri výpovedi z nájmu bytu pre neplatenie nájomného sa výpovedná lehota predlžuje o ochrannú šesťmesačnú lehotu, len ak nájomca preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov.
„Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu."
Praktické dôsledky týchto rozhodnutí rozoberáme v článku výpoveď nájomnej zmluvy.
Vymaľovanie bytu pri odovzdaní
Otázku vymaľovania bytu a znášania nákladov s tým spojených treba riešiť so zreteľom na ustanovenie § 687 ods. 1 OZ. Keďže byt má byť odovzdaný v stave spôsobilom na riadne užívanie, nájomca má právo požadovať, aby mu bol odovzdaný hygienicky nezávadný a esteticky vyhovujúci byt. Ak nájomca prevzal byt vymaľovaný, musí ho takisto odovzdať prenajímateľovi pri vyprataní opäť vymaľovaný. (R 14/1978, s. 127)
Udržiavanie bytu v stave spôsobilom na užívanie
V konaní pred súdom podľa § 687 ods. 1 OZ sa možno domáhať toho, aby prenajímateľ udržiaval byt v stave spôsobilom na riadne užívanie (v súlade s kolaudovaným stavom). Okruh toho, čo môže prenajímateľovi na základe žaloby nájomcu nariadiť súd, a čo mu z hľadiska stavebných predpisov môže nariadiť stavebný úrad, nie je zhodný. (Z IV, s. 528)
Kúpeľňa a ohrev vody
Aby kúpeľňa mohla splniť svoj účel, musí byť vybavená zariadením na ohriatie vody. Ak sa v rámci služieb spojených s užívaním bytu dodáva do kúpeľne teplá voda ústredným kúrením, je tým nahradené vybavenie kúpeľne zariadením na ohrievanie vody. (Z VI, s. 553)
Odpojenie radiátorov nájomcom
Ak nájomca bytu sám odpojí radiátory ústredného kúrenia vo svojom byte bez dohody s vlastníkom domu, nezbavuje sa tým povinnosti platiť úhradu za poskytovanie ústredného kúrenia. (R 29/1982)
Bytová náhrada a charakter obývaných miestností
Ak vzniknú pochybnosti o charaktere obývaných miestností, patrí rozhodnutie o tom, či ide o byt, do príslušnosti správneho orgánu. Zistenie, či ide o byt, má rozhodujúci význam pre posúdenie nároku žalovaného na náhradný byt alebo náhradné ubytovanie. Ak nejde o byt, nemôže ani vzniknúť právo na náhradný byt. (R 79/1966)
Neplatnosť nájomnej zmluvy a bytová náhrada
Ak je zmluva o nájme bytu neplatná z dôvodu, že ten, kto vystupoval ako prenajímateľ, nebol vlastníkom domu, v konaní o vypratanie bytov nemožno rozhodovať o bytovej náhrade. O bytovej náhrade podľa § 712 a nasl. OZ možno rozhodovať len za predpokladu, že nájom bytu pred rozhodnutím o vyprataní existoval. (R 89/1998)
Náhradný byt s jednou obytnou miestnosťou
Byt s jednou obytnou miestnosťou môže byť aj náhradným bytom podľa § 712 ods. 2 OZ, svojou veľkosťou a vybavením však musí zabezpečiť ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti. (R 79/2004)
Prechod nájmu a členstvo v družstve
Od účinnosti novely Občianskeho zákonníka (zákon č. 509/1991 Zb.) možno pod družstevným bytom rozumieť byt, ktorý je vo vlastníctve bytového družstva, ku ktorému má právo nájmu člen družstva, alebo ktorý je v spoločnom nájme manželov, z ktorých aspoň jeden je členom družstva. (R 63/2002)