Nájomná zmluva na pozemok

ZMLUVA O NÁJME POZEMKU

uzatvorená podľa § 663 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník

Článok I — Zmluvné strany

Prenajímateľ: [meno a priezvisko], nar. [DD. MM. RRRR], trvalý pobyt [ulica, č., PSČ, mesto], tel. [+421 …], e-mail [email@email.com], IBAN [SK00 0000 0000 0000 0000 0000].

(ďalej len „Prenajímateľ")

Nájomca: [meno a priezvisko], nar. [DD. MM. RRRR], trvalý pobyt [ulica, č., PSČ, mesto], tel. [+421 …], e-mail [email@email.com].

(ďalej len „Nájomca"; Prenajímateľ a Nájomca spolu aj ako „Zmluvné strany")

Článok II — Predmet nájmu

2.1 Prenajímateľ sa zaväzuje prenechať Nájomcovi za odplatu do užívania predmet nájmu špecifikovaný v bodoch 2.2 až 2.5 tejto zmluvy.

2.2 Prenajímateľ je oprávnený dať do prenájmu nehnuteľnosť — pozemok, nachádzajúci sa v katastrálnom území [kat. územie], obec [obec], okres [okres], ktorý je zapísaný v katastri nehnuteľností na liste vlastníctva č. [č. LV] ako: parcela reg. „[C/E]" č. [č.], s výmerou [0,00] m², druh pozemku: [napr. záhrada, orná pôda]. (ďalej len „pozemok" alebo „predmet nájmu")

2.3 Prenajímateľ prenecháva predmet nájmu Nájomcovi do nájmu v celom jeho rozsahu.

2.4 Účel nájmu. Nájomca je povinný predmet nájmu užívať výlučne na účel: [napr. záhradkárčenie, parkovanie, uskladnenie materiálu]. Nájomca môže predmet nájmu užívať na iný ako dohodnutý účel len s predchádzajúcim písomným súhlasom Prenajímateľa.

2.5 Prenechanie predmetu nájmu alebo jeho časti do podnájmu tretej osobe je možné len s predchádzajúcim písomným súhlasom Prenajímateľa.

Článok III — Doba nájmu

3.1 Táto nájomná zmluva sa uzatvára na dobu určitú, a to od [DD. MM. RRRR] do [DD. MM. RRRR].

3.2 Ak je nájom dohodnutý na dobu určitú, nájom sa skončí uplynutím tejto doby, ak sa Zmluvné strany nedohodnú inak. Ak Nájomca užíva predmet nájmu aj po skončení nájmu a Prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za rovnakých podmienok.

3.3 Najneskôr ku dňu zániku nájmu Nájomca odovzdá Prenajímateľovi pozemok v čistom stave zodpovedajúcom dohodnutému užívaniu, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.

Článok IV — Nájomné, náklady za služby a platobné podmienky

4.1 Nájomné. Zmluvné strany sa dohodli na nájomnom za užívanie predmetu nájmu vo výške [suma] € mesačne (slovom: [slovom] eur).

4.2 Splatnosť. Nájomné uhrádza Nájomca vždy k 15. dňu kalendárneho mesiaca predchádzajúceho mesiacu, na ktorý sa nájomné vzťahuje, a to bezhotovostným prevodom na účet Prenajímateľa uvedený v záhlaví zmluvy.

4.3 Depozit (Zábezpeka). Nájomca je povinný pri podpise tejto zmluvy zložiť depozit vo výške 2-mesačného nájomného. Depozit slúži na vykrytie prípadných nedoplatkov, dlžného nájomného a škôd na pozemku. Prenajímateľ vráti depozit (alebo jeho nepoužitú časť) do 30 dní od skončenia nájmu.

Článok V — Stav pozemku

5.1 Zmluvné strany budú komunikovať primárne cez aplikáciu WhatsApp (prepojenú s telefónnymi číslami uvedenými na prvej strane tejto zmluvy) (ďalej aj ako „Aplikácia").

5.2 Prenajímateľ prenecháva Nájomcovi pozemok v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. Nájomca vyhlasuje, že je so stavom pozemku oboznámený a takto ho preberá.

5.3 Stav pozemku bude zaznamenaný v preberacom protokole. Zmluvné strany môžu stav pozemku pri odovzdaní zdokumentovať formou videozáznamu zaslaného cez Aplikáciu.

Článok VI — Práva a povinnosti zmluvných strán

6.1 Nájomca je povinný užívať pozemok riadne, šetrne, v súlade s jeho dohodnutým účelom, udržiavať ho v čistote a poriadku a chrániť ho pred poškodením.

6.2 Drobnú a bežnú údržbu pozemku (napr. kosenie trávy, údržba prípadného oplotenia a pod.) si Nájomca zabezpečuje na vlastné náklady.

6.3 Nájomca nie je oprávnený vykonávať na pozemku žiadne stavebné úpravy, zmeny, ani umiestňovať trvalé stavby bez predchádzajúceho písomného súhlasu Prenajímateľa.

6.4 Prenajímateľ je oprávnený vstúpiť na pozemok za účelom kontroly jeho stavu a dodržiavania účelu nájmu, a to po predchádzajúcom oznámení Nájomcovi vopred minimálne 24 hodín, okrem prípadu bezprostredného ohrozenia majetku.

Článok VII — Skončenie nájmu

7.1 Nájom zaniká uplynutím dojednanej doby, písomnou dohodou Zmluvných strán, písomnou výpoveďou alebo písomným odstúpením od zmluvy.

7.2 Každá zo Zmluvných strán je oprávnená vypovedať túto zmluvu aj bez uvedenia dôvodu s výpovednou lehotou 3 mesiace, ktorá začína plynúť dňom doručenia výpovede druhej strane.

7.3 Prenajímateľ môže odstúpiť od tejto zmluvy okamžite, ak Nájomca nezaplatil splatné nájomné ani do splatnosti ďalšieho nájomného, alebo ak napriek upozorneniu užíva pozemok v rozpore s dohodnutým účelom.

7.4 Nájomca je povinný ku dňu skončenia nájmu pozemok úplne vypratať a odovzdať ho Prenajímateľovi v stave, v akom ho prevzal (s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie).

Článok VIII — Záverečné ustanovenia

8.1 Akákoľvek zmena tejto zmluvy je možná len po predchádzajúcej dohode Zmluvných strán vo forme písomného dodatku, ktorý bude vzájomne odsúhlasený a podpísaný.

8.2 Právne vzťahy vyplývajúce z tejto zmluvy, ako aj prípadné spory medzi Zmluvnými stranami, sa spravujú právnym poriadkom Slovenskej republiky.

8.3 Táto zmluva nadobúda platnosť a účinnosť momentom jej podpísania obidvoma Zmluvnými stranami.

8.4 Táto zmluva je vyhotovená v [dvoch] rovnopisoch, z ktorých každá Zmluvná strana obdrží jeden.

8.5 Zmluvné strany vyhlasujú, že si zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpisujú.

V [mesto], dňa [DD. MM. RRRR]

Prenajímateľ

[meno a priezvisko]

V [mesto], dňa [DD. MM. RRRR]

Nájomca

[meno a priezvisko]

Vzor zmluvy pripravili advokáti z FICEK & Partners Vzor je verejne prístupný na www.najomnazmluva.sk v2.4 · Rev. apríl 2026

Autor zneniaJUDr. Milan Ficek · advokát · SAK č. 5144 Posledná editorial kontrola2. 5. 2026 Verzia2.4

Nájom pozemku môže mať veľmi rozdielny právny režim v závislosti od toho, o aký druh pozemku ide a na aký účel sa prenajíma. Pre nájom stavebného pozemku, záhrady v intraviláne obce alebo pozemku určeného na parkovanie sa aplikujú všeobecné ustanovenia § 663 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník. Pre nájom poľnohospodárskych pozemkov platí osobitný režim podľa zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov. Správne určenie režimu je zásadné, pretože režim poľnohospodárskeho nájmu obsahuje niekoľko špecifických obmedzení v prospech nájomcu.

Nájom poľnohospodárskeho pozemku podľa zákona č. 504/2003 Z. z.

Nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok sa musí uzavrieť na dobu najmenej päť rokov, ak sa pozemok prenajíma na poľnohospodárske účely (§ 8 zákona č. 504/2003 Z. z.). Pri špargli a drobnom ovocí je minimálna doba nájmu desať rokov, pri ovocných sadoch, vinohradoch a chmeľniciach najmenej dvadsať rokov a pri repozitóriu najmenej päťdesiat rokov. Ak zmluva neurčuje kratšiu dobu, predpokladá sa, že sa uzavrela na päť rokov. Nájomca môže mať za splnenia podmienok zákonný mechanizmus novej nájomnej zmluvy podľa § 13, nejde však o predkupné právo k pozemku.

Nájom nepoľnohospodárskeho pozemku

Pri nájme záhrady v intraviláne, stavebného pozemku, parkovacej plochy alebo pozemku pod reklamným zariadením platia všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka. Strany majú relatívne širokú zmluvnú slobodu — môžu si dohodnúť dobu nájmu (určitú aj neurčitú), výšku nájomného, výpovedné dôvody a výpovednú lehotu. Ak si výpovednú lehotu nedohodnú a ide o zmluvu na dobu neurčitú, uplatní sa § 677 ods. 2 OZ s trojmesačnou výpovednou lehotou pri nehnuteľnostiach; začiatok jej plynutia je vhodné upraviť priamo v zmluve.

Určenie predmetu nájmu

Pozemok musí byť v zmluve presne identifikovaný uvedením čísla parcely, registra „C" alebo „E", druhu pozemku (orná pôda, záhrada, zastavaná plocha), výmery v m², katastrálneho územia, obce, okresu a čísla listu vlastníctva. Ak sa prenajíma iba časť pozemku, musí byť táto časť jednoznačne ohraničená — buď odkazom na geometrický plán, alebo slovným opisom s odkazom na prírodné hranice. Pri neurčitom vymedzení predmetu nájmu je zmluva neplatná podľa § 37 ods. 1 OZ.

Účel nájmu a jeho obmedzenia

Účel nájmu určuje, ako môže nájomca pozemok užívať. Zmena spôsobu užívania pozemku môže vyžadovať zmenu druhu pozemku v katastri nehnuteľností, prípadne rozhodnutie o stavebnom zámere alebo iný postup podľa stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. Zvlášť pri nájme poľnohospodárskych pozemkov platí, že nájomca musí dodržiavať zásady bežného hospodárenia a zákonné obmedzenia vyplývajúce zo zákona č. 220/2004 Z. z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy — napríklad zákaz zbytočnej degradácie pôdy a povinnosť udržiavať pozemok v stave spôsobilom na poľnohospodársku produkciu.

Stavby a porasty na prenajatom pozemku

Mimoriadnu pozornosť treba venovať otázke stavieb a trvalých porastov, ktoré nájomca na pozemok umiestni. Podľa slovenského práva platí zásada superficies non solo cedit — stavba nie je súčasťou pozemku a môže byť vo vlastníctve odlišnej osoby ako pozemok. Ak si nájomca na pozemku postaví stavbu, zostáva jej vlastníkom aj po skončení nájmu, ak sa strany nedohodli inak. Je preto nevyhnutné v zmluve jednoznačne upraviť, čo sa so stavbou alebo trvalými porastmi stane po skončení nájmu — či ich nájomca odstráni, prenechá prenajímateľovi za odplatu alebo bez odplaty, alebo či sa k nim zriadi vecné bremeno.

Zákonný mechanizmus novej nájomnej zmluvy

Pri nájme poľnohospodárskeho pozemku zákon č. 504/2003 Z. z. neupravuje predkupné právo nájomcu k pozemku. Naopak, § 4 ods. 2 výslovne zakazuje dohodnúť predkupné právo na prenajatý poľnohospodársky pozemok; ak by bolo dohodnuté, je neplatné. Ochrana nájomcu spočíva najmä v mechanizme novej nájomnej zmluvy podľa § 13, ak sú splnené zákonné podmienky a prenajímateľ včas nepostupuje spôsobom ustanoveným zákonom.

Kedy odporúčame individuálnu konzultáciu: Pri nájme poľnohospodárskych pozemkov s viacerými spoluvlastníkmi, pri nájme na dobu dlhšiu ako 10 rokov, pri nájme pozemku so zastavanou časťou alebo pri nájme, ktorého súčasťou sú aj pestovateľské kultúry, odporúčame individuálnu kontrolu zmluvy. Rovnako je vhodná konzultácia v prípade, keď nájomca plánuje na pozemku realizovať stavbu alebo keď je predmetom nájmu pozemok v chránenom území alebo v ochrannom pásme inžinierskych sietí.

Najčastejšie otázky o nájomnej zmluve na pozemok

Aký režim sa vzťahuje na nájomnú zmluvu na pozemok?

Závisí od typu pozemku. Pre nájom stavebného pozemku, záhrady v intraviláne alebo pozemku na parkovanie sa aplikujú všeobecné ustanovenia § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka. Pre nájom poľnohospodárskeho pozemku platí osobitný režim podľa zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov.

Aká je minimálna doba nájmu poľnohospodárskeho pozemku?

Nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok sa musí uzavrieť na dobu najmenej 5 rokov, ak sa pozemok prenajíma na poľnohospodárske účely (§ 8 zákona č. 504/2003 Z. z.). Pri špargli a drobnom ovocí je minimum 10 rokov, pri ovocných sadoch, vinohradoch a chmeľniciach najmenej 20 rokov a pri repozitóriu najmenej 50 rokov. Ak zmluva neurčuje kratšiu dobu, predpokladá sa, že sa uzavrela na 5 rokov.

Má nájomca poľnohospodárskeho pozemku predkupné právo?

Nie ako zákonné predkupné právo k pozemku. Pri nájme poľnohospodárskeho pozemku § 4 ods. 2 zákona č. 504/2003 Z. z. výslovne zakazuje dohodnúť predkupné právo k prenajatému pozemku; ak by bolo dohodnuté, je neplatné. Ochrana nájomcu spočíva najmä v mechanizme novej nájomnej zmluvy podľa § 13, ak sú splnené zákonné podmienky.

Aké sú výpovedné dôvody pri nájme pozemku?

Pri nepoľnohospodárskom pozemku platí § 677 ods. 2 OZ — pri zmluve na dobu neurčitú trojmesačná výpovedná lehota pri nehnuteľnostiach, ak strany nedohodli inak. Začiatok jej plynutia je vhodné upraviť priamo v zmluve. Pri poľnohospodárskom pozemku je nájomca chránený zákonným mechanizmom novej nájomnej zmluvy podľa § 13 zákona č. 504/2003 Z. z., ak sú splnené zákonné podmienky.

Stavby a porasty na prenajatom pozemku — komu patria?

Slovenské právo uplatňuje zásadu superficies non solo cedit — stavba nie je súčasťou pozemku a môže byť vo vlastníctve odlišnej osoby. Ak si nájomca na pozemku postaví stavbu, zostáva jej vlastníkom aj po skončení nájmu, ak sa strany nedohodli inak. Preto je nevyhnutné v zmluve jednoznačne upraviť, čo sa so stavbou alebo trvalými porastmi stane po skončení nájmu.

Ako určiť predmet nájmu pri pozemku?

Pozemok musí byť presne identifikovaný — číslo parcely, register „C" alebo „E", druh pozemku (orná pôda, záhrada, zastavaná plocha), výmera v m², katastrálne územie, obec, okres a číslo listu vlastníctva. Ak sa prenajíma iba časť pozemku, musí byť ohraničená geometrickým plánom alebo slovným opisom s odkazom na prírodné hranice. Pri neurčitom vymedzení je zmluva neplatná podľa § 37 ods. 1 OZ.

Daňové aspekty prenájmu pozemku?

Príjmy z prenájmu pozemku sa zdaňujú ako príjmy z prenájmu (§ 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z.) — možno uplatniť oslobodenie do 500 eur ročne. Samotný prenájom pozemku však nie je registračnou situáciou podľa § 49a v rovnakej podobe ako prenájom nehnuteľnosti okrem pozemku. Daň z nehnuteľností platí vlastník pozemku, pokiaľ sa strany v zmluve nedohodnú na inom ekonomickom znášaní.

Možno prenajať pozemok, na ktorom stojí stavba inej osoby?

Áno. Vzhľadom na zásadu superficies non solo cedit môže byť pozemok vo vlastníctve jednej osoby a stavba druhej. V takom prípade prenajímateľ pozemku uzatvára nájomnú zmluvu len ohľadom pozemku — vlastník stavby si musí riešiť svoj vlastný právny titul k pozemku samostatne (typicky vecné bremeno alebo nájomné právo).

Ako vytvoriť nájomnú zmluvu na pozemok online

Určte druh pozemku
Poľnohospodársky alebo nepoľnohospodársky? Toto rozhodnutie ovplyvňuje minimálnu dobu nájmu, režim skončenia a možný mechanizmus novej nájomnej zmluvy podľa zákona č. 504/2003 Z. z. Pri vytváraní vzoru sa vás opýtame na zaradenie pozemku.
Vyplňte zmluvné strany
Pridajte vlastníka pozemku (prenajímateľa) a nájomcu. Ak je pozemok v podielovom spoluvlastníctve viacerých vlastníkov (typické pri poľnohospodárskej pôde), pridajte všetkých alebo uveďte zástupcu na základe plnomocenstva.
Doplňte predmet a podmienky
Identifikujte pozemok (parcela, register C/E, k.ú., výmera, LV, druh pozemku). Doplňte dobu nájmu, výšku nájomného (€/ha pri poľnohospodárskej pôde), spôsob úhrady DzN a režim stavieb či porastov na pozemku.
Stiahnite PDF a podpíšte
Po vyplnení stiahnite PDF, vytlačte a podpíšte v dvoch vyhotoveniach. Pri prenájme poľnohospodárskej pôdy zvážte registráciu zmluvy v evidencii nájomných zmlúv obce.

Náhľad zmluvy — nájom pozemku